Ce mois-ci j’aimerais vous parler d’un cas précis qui, je pense, est assez éclairant.

Il y a 3 ans, j’ai acheté un appartement dans une ville moyenne de 40 000 habitants, dynamique avec un marché locatif tendu. C’était un 35 m² en centre-ville, dans un bâtiment à la façade un peu défraîchie, situé dans un quartier sympa mais sans plus. Pour rappel, en 2021, le marché immobilier était en pleine ascension avec des taux de crédit très bas.

Cela faisait quelques mois que je voulais investir, mais avec un marché aussi tendu, les occasions étaient rares. Alors certes, j’avais trouvé un autre bien, une maison à diviser en 3 lots, mais rien n’était conforme : des travaux non déclarés, un terrain trop petit pour 3 logements selon le PLU (Plan Local d'Urbanisme) qui imposait 2 places de parking par logement. Je vous passe l'agent immobilier pour qui rien n’était grave ou important. Je veux bien prendre quelques risques, mais là clairement, le ratio bénéfices/risques était défavorable.

Puis, je suis tombé sur ce petit logement T2 en centre-ville.

Que dire… Moche. C’était sale, ça puait la clope et le renfermé, et le propriétaire devait vite vendre pour rembourser des dettes. Parfait pour négocier un peu (dans cette ville, clairement, en 2021/2022, aucune négociation possible, il fallait acheter au prix pour pouvoir investir !).

Puis, vient la demande de crédit, et la banquière qui demande un papier pour savoir à combien on peut louer ce bien-là. L’agent immobilier propose un généreux 400 euros charges comprises, et clairement il n’avait pas tort vu l’état du taudis.

Le crédit passe, j’achète.
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1ère règle d’un bon investisseur : connaître son secteur !

Je répète cette phrase lors des séminaires Créat... et vous allez voir dans cet exemple pourquoi c'est si important. Et ce secteur je le connais. Si vous voulez apprendre vite et bien, Le Bon Coin et Se Loger sont vos amis. Épluchez tout, tous les jours ou tous les deux jours, quartier par quartier. Déplacez-vous partout dans la ville, notez les coins sympas, les coins qui craignent, etc. Et n’y allez pas le matin à 6h quand tout le monde est au lit, mais allez voir en fin d’après-midi/soirée, quand l’alcool et le désœuvrement font leur effet ! Vous aurez ainsi un bon plan de ce que vous voulez ou pas.

Puis, il n’y a plus qu’à noter et comparer progressivement le prix des T1/T2/T3. Notez donc s’ils sont beaux et propres, avec terrasse ou pas, et les loyers.

Avec une telle base, vous ne pourrez pas vous tromper, et surtout l’agent immobilier ne vous arnaquera pas avec des fausses promesses de rentabilité !
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2ème règle d’un bon investisseur : un plan rentable.

Mon plan était simple : refaire le logement. Je n’avais pas le temps et je ne suis pas bricoleur, mais je connais un bon artisan. J’ai dû le réserver 4 mois à l’avance. Avant la signature du compromis, je l’ai fait venir sur place pour dresser un devis. C’est une super idée, car un bon artisan voit des choses que vous ne voyez pas et pense à des choses dont vous n’aviez même pas idée niveau faisabilité. D’ailleurs, désormais si j’investis, je lui paye le déplacement pour voir le bien et il m’a sauvé la mise une fois avec une malfaçon que je n’avais pas détectée. Les 50 euros les mieux investis de ma vie !

Pourquoi refaire le logement ? Car dans mon secteur (et vous avez suivi, hein ? Je le connais mon secteur !), la plupart des logements en location sont vraiment moyens. La peinture n’est pas faite, la cuisine : une kitchenette, et la salle de bain une vieillerie remplie de calcaire. Donc, pour me démarquer et le louer facilement malgré l’apparence du bâtiment, j’ai fait refaire la cuisine et la salle de bain. Une cuisine équipée, à l’époque, 900 euros chez Brico Dépôt. Les fournitures de la salle de bain, carrelage, etc.? 1100 euros. L’artisan ? 3000 euros environ.

Total : 5000 euros, pile ce que j’avais négocié en moins sur le prix d’achat !
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3ème règle d’un bon investisseur en locatif : Une belle cuisine et salle de bain tu auras !

Attention, cliché en approche (mais il n’y a pas plus prévisible que les humains si le nombre est assez conséquent, cf articles sur les comportements en bourse et la finance comportementale de Fabrice). Les deux seules pièces où vous devez absolument investir sont la cuisine et la salle de bain. C’est Madame qui a toujours le dernier mot pour un logement (et pour un peu tout d’ailleurs, mais c’est un autre débat). Et Madame aime une belle cuisine équipée et une salle de bain impeccable. Donc, croyez-moi par expérience, investissez là-dedans et vous pourrez louer plus cher et avoir en plus le choix de vos locataires !
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4ème règle d’un bon investisseur : être très prévoyant.

Pour dormir sur ses deux oreilles quand on veut faire du locatif, il faut de la résilience et être bien prévoyant ! À chaque fois que je fais des travaux (et je fais toujours des travaux à l’achat d’un bien, cf. la 3ème règle), je prévois le double de la somme en « au cas où ».

Et c’est la première fois, sur ce bien, que cela m’a servi. L’artisan a découvert une fuite d’eau, derrière les carreaux de la salle de bain, totalement invisible. Donc, il a fallu refaire tout le placo de la salle de bain, et 10 jours de travaux en plus. Coût supplémentaire ? 3000 euros.

Pas grave, j’avais prévu une enveloppe de 5000 euros au cas où !
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5ème règle : Profitez des fruits de votre beau travail !

Finalement, le logement a été loué 10 jours après la fin des travaux. À 600 euros, soit 50 % de plus que l’estimation.

Pour info, le locataire est en place depuis 3 ans, donc 200*36 = 7200 euros (le 200 est le delta entre le loyer normal et le loyer révisé que j'ai mis après travaux). J’ai déjà rentabilisé les travaux (pas en net mais en plus-value latente et en loyer encaissés et amortissement du crédit), aucune vacance locative pour le moment et je dors sur mes deux oreilles… Car j’ai une enveloppe « au cas où » qui traîne, prête à servir si besoin !

Cela fait désormais 10 ans que j’investis dans la pierre et je vous livre ici ce que j’ai appris et ce que j’applique depuis quelques années et ce qui marche. À vous désormais de connaître votre secteur, et d’investir… avec une enveloppe « au cas où » bien sûr ! Et n'oubliez pas, une bonne affaire se fait à l'achat !