Alors pas de calcul de TRI, pas d’indicateur de croissance démographique ou de simulation sur la rentabilité d’un immeuble. Non, juste discuter entre nous d’un sujet fondamental mais peu abordé : La charge mentale en immobilier physique. Pourquoi physique, parce que je ne vais pas parler de l’immobilier papier (SCPI, REITS…) dans cet article.

A en croire certains sur YouTube ou sur les réseaux sociaux, il est possible de devenir millionnaire en immobilier en 15jours depuis une île paradisiaque sans rien faire ? Vérité ? Mensonge ? Charge mentale ? C’est quoi ce poids mental ?

- Des analyses qui ne prennent pas en compte cette notion

La première information capitale que j’ai à vous transmettre est que cette notion de charge mentale est très peu abordée dans les différentes formations ou livres sur le sujet. Si vous n’avez pas encore investi dans cette classe d’actif qu’est l’immobilier, il est possible que cette notion vous soit lointaine. Cependant, si vous avez déjà commencé à investir depuis quelques années, je pense que vous comprenez tout à fait ce dont je souhaite vous parler.

Dans toutes les analyses financières, dans toutes les simulations économiques pour les investissements immobiliers il n’en est jamais notion. Il me vient à l’esprit le site horiz.io que j’utilise très souvent, dès que je souhaite savoir si un bien est intéressant financièrement. Dans toutes ces simulations, et malgré les 24 pages de PDF générées pour chaque simulation, il n’y a aucune trace d’une quelconque charge mentale, de notion de tracas, de soucis ou de temps utilisé. Non uniquement des chiffres.

Suis-je prêt à m’exposer à cette charge mentale qui accompagne ce type d’investissement ? Ceci est une question saine à se poser avant de commencer à investir en immobilier ou avant d’augmenter son patrimoine immobilier.
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- Une gestion personnelle plus rentable mais avec plus de charge mentale

Alors forcément, la gestion d’un bien immobilier en direct (sans passer par une agence) est souvent bien plus rentable (les frais d’agence en France sont souvent vers les 5-7% du loyer, charges incluses). Gérer son ou ses biens immobiliers en direct sous-entend de se rendre disponible pour les visites, pour les états des lieux d’entrée, les soucis durant la location (problème de plomberie, de chauffe-eau, d’électricité, de clim…) et l’état des lieux de sortie. Cette liste n’est bien sûr pas exhaustive.

Avez-vous déjà fait visiter un bien ? Selon la zone, vous pouvez compter sur des rendez-vous manqués de presque 1 sur2. Eh oui, il y a plus de rendez-vous manqués en visite d’appartement que dans les consultations médicales, incroyable ! Il me vient donc naturellement une question, à combien estimez-vous votre temps ? Je pense que c’est une question fondamentale quand vous regardez un bien du côté investisseur. En effet, si cela vous fait perdre une matinée entière de faire visiter votre appartement, combien auriez-vous pu gagner avec votre travail principal ? Si le montant est supérieur au prix de la visite par une agence, alors il est peut-être plus intéressant de travailler et de payer une agence à votre place. Mais zut, j’en reviens à des chiffres ! A coté des chiffres et en plus de la charge mentale négative, il faut aussi savoir moduler ces données avec votre plaisir. En effet, si de faire une pause dans votre travail pour faire visiter votre appartement pour trouver votre futur locataire est un plaisir pour vous, alors le coût global n’est pas que financier mais hédoniste aussi. On pourrait appeler cela une anti charge mentale ! 😊

Voila le message que je veux vous transmettre aujourd’hui, les chiffres c’est bien, mais l’environnement global en prenant en compte votre charge mentale, votre niveau de stress et votre bonheur sont encore plus importants !
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- Une gestion en agence, un retrait de toute charge mentale ?

Alors qu’en est-il de la mise en gestion en agence, cela va-t-il permettre de dormir tranquille sur nos deux oreilles et combien cela coûte-t-il ? Alors je vais vous donner la réponse directement : non, cela ne permet pas de retirer toute charge mentale mais de beaucoup la diminuer. En effet, selon votre agence et ses compétences, vous allez pouvoir déléguer toutes les questions de la vie courante de votre bien. Des petits soucis de retard de paiement du loyer, les questions administratives du locataire, l’augmentation annuelle des loyers, une possible délégation pour des petits travaux pour un montant limité etc… Cela vaut-il 6% de votre loyer ? Je n’ai pas la réponse à cette question, qui plus est qu’elle est dépendante de chacun.

Pour les visites et l’état des lieux d’entrée et pour l’état des lieux de sortie, il faut souvent compter un mois de loyer pour chacun des deux. Dans un raisonnement d’investisseur, cela vaut-il le coup du temps dépensé ? Encore une fois, je ne peux pas répondre à cette question à votre place. Cependant, pour un appartement avec un roulement important, cela peut représenter un coût non négligeable pour vous en tant que propriétaire si cela est délégué à l’agence.

Un point positif pour une mise en gestion en agence qui peut vous soulager au niveau de la charge mentale et de travail est qu’en cas de gestion d’un bien, l’agence doit vous fournir une comptabilité pour chaque année de gestion. Je vous conseille toujours de vérifier les chiffres mais pas besoin de tout reprendre.

Une petite précision mais qui me parait importante à préciser. Malgré ce que certains prétendent, il n’est pas obligatoire de prendre le pack complet quand vous déléguez à une agence. En effet, vous allez signer un mandat avec l’agence immobilière qui va gérer votre bien. Ne faire que l’état des lieux d’entrée après avoir trouvé le locataire ? Ne faire que la gestion du bien ? Tout est possible, il vous suffit de le négocier avec l’agence immobilière.

Cependant, une gestion en agence ne protège pas de tous les problèmes. En effet, si le problème est trop important comme un loyer impayé, un dégât des eaux, le chauffe-eau qui lâche (salutations aux participants du séminaire de Lyon 😉) etc… Alors vous devrez vous impliquer et prendre des décisions. Quel réparateur choisir ? Est-ce un devis acceptable ? Que faire encas de loyer impayé ? En résumé, une charge mentale moindre mais pas nulle.

Mais quid des loyers impayés alors ?
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- Des assurances qui ne vous garantissent pas tout

La phobie de beaucoup d’investisseurs immobilier est le loyer impayé et à juste titre. En plus d’être une charge mentale lourde, le loyer impayé peut impacter directement vos finances. En cas de crédit sur le bien loué, cela peut être une charge financière non prévue dans vos dépenses qui peut se chiffrer à plusieurs milliers d’euros annuels.

Alors oui, il existe des assurances permettant de prévenir ce risque. Pour une garantie loyer impayé, il faut compter 2% du loyer ou sinon vous pouvez opter pour une garantie VISALE gratuite si vous remplissez les conditions. Je n’ai jamais eu besoin d’en utiliser jusqu’à présent mais il semblerait que cela soit assez contraignant à activer.

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En conclusion :

Il est bien souvent recommandé d’investir dans l’immobilier afin d’avoir un patrimoine diversifié, mais la vraie question est : est-ce vraiment un investissement pour vous ?

Diminuer cette charge mentale peut rapidement vous coûter cher, un mois de loyer lors de la recherche et de l’état des lieux, 6% de frais de gestion, 2% d’assurance loyer impayé, un mois de loyer pour l’état des lieux de sortie. A combien estimez-vous votre tranquillité d’esprit ?  

En conclusion, il est nécessaire en tant qu’investisseur averti, de bien prendre en considération cet aspect intangible mais bien réel de l’investissement immobilier.