En revenir à l’INVESTISSEMENT immobilier

Aujourd'hui je souhaite discuter avec vous de l'investissement immobilier. Depuis maintenant plus d'une année où on rédige ce blog avec Fabrice, on a parlé de point précis des différents investissements. Mais de prendre un peu de recul et de voir l'investissement immobilier dans son ensemble, dans sa globalité, dans une création patrimoniale cohérente me paraît nécessaire. Prenons le temps de se poser, de prendre du recul et d'analyser ce type d'investissement.

1/ Un objectif patrimonial, un véhicule d'investissement
Lors des séminaires Créat, on répète souvent avec Fabrice que pour chaque objectif patrimonial il existe un véhicule d'investissement qui lui est propre et adapté. Cette notion est fondamentale dans les différents vecteurs d'approche de l'investissement. C'est donc tout à fait vrai et applicable à l'investissement immobilier. Dans ce type d'investissement, il existe pléthore de possibilités : en nom propre, via une société, en physique, en papier, à crédit, en achat cash…
Je suis certain qu'il est vraiment nécessaire et fondamental de se poser avant de vouloir investir dans l'immobilier. Se poser (oui j’insiste) et prendre le recul nécessaire pour savoir quel est l'objectif de cet achat immobilier. Est-ce un objectif de complément de revenu à la retraite ? Un objectif de transmission ? Un objectif d'achat revente ? Devenir marchand de bien ou gestionnaire immobilier ? Ce sont vraiment des questions fondamentales à laquelle il va falloir répondre AVANT de penser à faire une recherche sur leboncoin ou à aller démarcher la banque pour obtenir le meilleur crédit possible. Le meilleur conseil qu'il est possible de vous donner dans cette partie de l'article, et de prendre son temps !

2/ Calculer les rentabilités nues
Je reçois de plus en plus souvent des messages me demandant si tel ou tel bien est rentable en colocation, en airbnb… Comprenez bien une chose, votre bien immobilier ne va pas changer du tout au tout, c’est de la pierre et le béton armé est relativement bien fixé au sol le plus souvent. Cependant, les lois peuvent changer en très peu de temps (voire même en le temps d'un 49.3) !
Il est fondamental et nécessaire de calculer vos rentabilités théoriques en location nue ! Vraiment ne faites pas de simulation directement avec des spécificités comme la collocation ou le AirBnb. Calculez en nue et s’il est possible après de rajouter un peu de beurre dans les épinards de la collocation alors pourquoi pas ! Mais une loi peut complètement fausser tous vos calculs d’ici peu de temps.
La vitesse de la modification des lois dans la location nue et beaucoup plus lente que dans les autres types de location particulière. Je me souviens d'une époque pas si lointaine où d'un coup il y a eu énormément de biens en excellent état sur leboncoin et a des prix relativement intéressants… Une modification de la loi concernant le AirBnb et hop toutes les rentabilités de ces biens sont passés de très positifs à extrêmement négatif. Ceux qui ont tout calculé uniquement en AirBnb n’ont pas vu venir le rajout d’une loi venant encadrer le AirBnb. Résultat des courses, beaucoup de cashflow négatif et de vendeurs pressés de liquider un bien immobilier devenu non rentable.

3/Ne pas se faire avoir par le chant des sirènes
Dans la première partie je vous parlais des objectifs d'un investissement immobilier, si vous avez bien lu je n'ai jamais parlé de défiscalisation. La défiscalisation n'est et ne doit jamais être un objectif patrimonial (j'aurais dû mettre cette phrase en gras dans son ensemble tellement elle est importante) ! Si l'État français oriente l'épargne des français vers ce type d'investissement c'est qu'il ne souhaite pas investir dedans. Je n’ai pas encore trouvé de réel « cadeau » de l’état pour des investisseurs de notre niveau socio-économique. Je n'ai pas trouvé de chiffres exacts à ce sujet, mais d'après avenue des investisseurs il y aurait environ 2% seulement des Pinel qui sont rentables au niveau investisseur immobilier à terme ! Je préfère mettre mes efforts dans d’autres recherches d’investissement immobilier.
Certains services vous proposent des investissements clés en main. Il faut être très méfiant sur ce type d'investissement. En effet ces sociétés se rémunèrent comme intermédiaires, en pourcentage sur le montant de l'achat, peuvent se rémunérer sur les travaux, même en pourcentage sur les frais de notaire (ce qui est illégal). Si vous déléguez à un tiers, vous risquez d'être dépendant de ce tiers. Encore une fois, prendre du recul peut permettre d'analyser la situation et de voir si les biens proposés ainsi que les services sont adaptés à VOTRE situation. C'est ça une vision d'investisseur, regarder son investissement avant de comprendre comment enrichir les autres financièrement.

4/ Organiser sa succession avec l'immobilier
C'est un sujet qui me tient particulièrement à cœur, mais l'immobilier est un moyen extrêmement intéressant d'organiser une transmission ou même une succession. En effet grâce, entre autre, au démembrement il est possible d'optimiser de manière extrêmement précise et adapté à chaque situation votre succession ou transmission. Investir en nom propres en SCI, mettre ses enfants dans la SCI ? Encore une fois prenez le temps de bien faire les choses au début de votre investissement immobilier. Faites vous conseiller s’il le faut

5/Conclusion
En conclusion, prenez du temps, analysez, comprenez ce type d'investissement avant de vous jeter dans un investissement immobilier parce que mamie Germaine a dit qu'il FALLAIT avoir de l'immobilier dans son patrimoine. Créez un véhicule d'investissement immobilier qui vous est adapté et fondamental. Même avec des conseils, vous devez savoir en amont ce qui pourrait au moins vous correspondre afin de comprendre les interactions que vous pourriez avoir avec des membres d’un groupe facebook, un comptable, un avocat, ou même le notaire.
Créer un investissement immobilier qui VOUS ressemble !